IVD: Gesetzentwurf zum Bestellerprinzip bricht mit Koalitionsvertrag und verstößt gegen die Verfassung

Berlin, 23. September 2014 – Die Fraktionsspitzen der CDU/CSU und SPD haben sich am 22. September 2014 auf Eckpunkte der Mietpreisbremse und des sogenannten Bestellerprinzips geeinigt. Während man bei der Mietpreisbremse zahlreiche Kompromisse erzielt hat, soll die geplante Regelung zum „Bestellerprinzip“ im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) unverändert bleiben. Dem Immobilienverband IVD zufolge gleicht dies nach wie vor einem Bruch des Koalitionsvertrages. Gemäß Koalitionsvertrag sollte im Rahmen der Wohnungsvermittlung bei der Frage, wer den Makler bezahlt, das marktwirtschaftliche Prinzip gelten. Es sollte derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt. Dabei sollte es möglich sein, dass sowohl Vermieter wie auch Wohnungssuchende den Makler bestellen können. „Der konkrete Regelungsvorschlag steht hierzu im krassen Widerspruch“, stellt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD fest.

Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG-E soll der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen dürfen, wenn der Wohnungsvermittler von ihm in Textform einen Suchauftrag erhalten und der Vermittler nur zu diesem Zweck den Auftrag zum Angebot einer Wohnung im Sinne des § 6 Abs. 1 WoVermRG vom Vermieter eingeholt hat. „Im praktischen Ergebnis bedeutet diese Regelung, dass immer der Vermieter die Provision zahlen muss. Fälle, in denen der Mieter provisionspflichtig ist, sind nach der vorgeschlagenen Formulierung des Gesetzes rein theoretischer Natur und praktisch nicht denkbar“, sagt Kießling. „Denn der Makler darf nach § 6 Abs. 1 WoVermRG eine Wohnung nur dann anbieten, wenn er zuvor einen entsprechenden Auftrag von dem Vermieter erhalten hat. Nach der Formulierung in dem Referentenentwurf dürfte der Makler selbst auf einen Suchauftrag hin aber keine Wohnung aus seinem Bestand anbieten.“ Der IVD fordert daher den zweiten Teil der vorgeschlagenen Regelung ersatzlos zu streichen, damit auch der Mietinteressent Besteller sein kann.

Dem IVD zufolge verhindert ein neues Bestellerprinzip keineswegs, dass der Mieter die Kosten für den Makler tragen muss. „Zwar werden Vermieter die Maklercourtrage zunächst zahlen müssen. Sie werden aber die Kosten an die Mieter weiterreichen, zum Beispiel in Form höherer Mieten oder unangemessener Abschlagszahlungen“, warnt Kießling. „Solch eine Regelung öffnet dem so genannten Grauen Markt Tür und Tor.“

Geplantes Bestellerprinzip enthält verfassungsrechtliche Defizite

Der Mainzer Staatsrechtslehrer Prof. Dr. Friedhelm Hufen hat zudem in einem Gutachten festgestellt, dass der Gesetzesvorschlag zum Bestellerprinzip in dieser Form erhebliche verfassungsrechtliche Defizite aufweist. Vor allem die Regelung, wonach der Makler nur dann eine Provision verlangen kann, wenn er im Auftrag des Wohnungssuchenden eine bestimmte Wohnung ermittelt und anbietet, sei ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Berufsfreiheit. „Das vorgelegte Bestellerprinzip ist ein Vertragsabschlussverbot für den Wohnungssuchenden. Selbst wenn dieser die Leistung des Maklers bezahlen will, darf der Makler diese Bezahlung nicht annehmen. Dies ist ein ungerechtfertigter Eingriff in die Vertragsfreiheit. Dadurch, dass der Entwurf nicht zwischen wirklich bedürftigen und wohlhabenden Mietern differenziert, die sehr wohl in der Lage sind, die Kosten für einen Makler zu bezahlen, liegt auch ein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz vor“, sagt Hufen. „Den beteiligten Bundesorganen, insbesondere dem Bundestag und seinem Rechtsausschuss wird dringend empfohlen, Risiken von Klagen vor den Verfassungsgerichten zu vermeiden, diesen Bedenken nachzugehen und zu einer verfassungskonformen Lösung des Problems zu gelangen“, appelliert Hufen.

Mietpreisbremse wird Investitionen in den Bestand stoppen

Bei der Regelung der Mietpreisbremse haben sich die Fraktionsspitzen auf Nachbesserungen geeinigt. Die Mietpreisbremse soll auf fünf Jahre befristet werden und nicht für neu errichtete Wohnungen gelten. „Dies ist ein wichtiges Signal an Investoren, das sicherstellt, dass auch künftig Investitionen in Wohnungsneubau lohnen“, sagt Kießling. „Dennoch halten wir die Mietpreisbremse für falsch, da sie sich auch im Bestand als Investitionsbremse erweisen wird.“ Zwar solle nach einer umfassenden Modernisierung einer Wohnung die Mietpreisbremse bei der Widervermietung nicht gelten. Es sei aber weiterhin ungeklärt, wann eine „umfassende Sanierung“ vorliege. „Viele Sanierungen, die nicht das Kriterium „umfassende Sanierung“ erfüllen, werden in Zukunft ausbleiben, mit der Folge, dass wichtige Investitionen in den Wohnungsbestand unterbleiben werden. Die Eigentümer haben einen Anspruch auf eine klare Definition des Begriffs der umfassenden Modernisierung, ohne dass dabei allzu hohe Hürden aufgestellt werden.“ Darüber hinaus kritisiert der IVD die Symbolpolitik, da bedürftige Mieter in Zukunft keine besseren Chancen hätten, eine Wohnung zu finden. Vermieter werden auch künftig den Mietinteressenten auswählen, der die bessere Bonität verspricht.


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